商品房烂尾的风险应该全部由购房者承担吗

[案例详情]

2015年8月12日，王某1与某公司签订《商品房预售合同》，以147953124元的价格购买某公司开发的商业用房，建筑面积3736.19㎡，交付时间为2015年10月30日前。王忠诚首付73983124元，剩余7397万元按揭贷款。

2015年8月14日，王某1、王某2、王某3与建行青海分行、某公司签订《借款合同》，约定：王某1等三人向建行青海分行借款7397万元，借款期限2015年8月25日至2025年8月25日；贷款年利率6.215%；借款人采取等额本息还款方法，每月归还本息829227.74元；担保方式为抵押加阶段性保证，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止，抵押财产为王某1购买的商业用房，建筑面积3736.19㎡，抵押财产价值147953124元。同日，王某1与建行青海分行、某公司签订《房地产抵押合同（在建工程／预购房）》，约定：王某1以其购买的商品房为前述贷款提供抵押担保；抵押贷款期限自2015年8月25日至2025年8月25日止；贷款年利率6.215%；某公司应按预售合同约定期限向王某1交房，交房时须经建行青海分行书面同意；某公司不按期交房而间接影响建行青海分行利益时，某公司应代替王忠诚承担赔偿建行青海分行损失的责任。2015年8月18日，建行青海分行取得案涉房屋他项权利证书。

王1于2015年5月9日、5月11日、5月26日、6月11日、6月25日、7月3日、8月13日分别向越州公司支付700万元、100万元、500万元、1000万元、2000万元、30983124元，合计73983124元。建行青海分行于2015年8月21日分8笔向某公司支付7397万元。

目前《商品房预售合同》《借款合同》《抵押合同》均已解除，截至2017年3月21日，王1累计偿还贷款本金9170995.81元、利息6095047.89元，尚欠建行青海分行贷款本金64799004.19元。建行青海分行起诉王某1等三人要求履行还款义务。

王1等人认为根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，商品房买卖合同和担保贷款合同解除，应由出卖人返还收取的购房贷款本金及利息。另案生效判决已确定某公司就合同解除时的剩余贷款本息向建行青海分行承担还款责任，对该责任认定不应再有争议。其次，在案涉《个人住房（商业用房）借款合同》履行过程中，王某1等三人在客观上既不控制贷款，也未使用贷款，全部款项由建行青海分行依按揭贷款模式流程直接转给了某公司。在某公司违约导致购房合同及借款合同解除、王某1等三人无任何过错的情况下，在购不到房的同时还要成为建行青海分行的债务人，既不符合按揭贷款的法律特征、政策背景，也不符合按揭贷款商业模式的价值安排。

本案经过一审、二审和再审。一审判决驳回建行青海分行的起诉，二审改判王某1等三人承担还款义务，经最高院再审后撤销二审判决，维持一审判决。

[案例评析]

烂尾房的还贷义务和相关风险是时下的热点话题。今年7月，全国多地烂尾楼业主发布声明，表示将强制停止偿还贷款，直至相关烂尾项目完全复工为止。

该新闻一出，收到了社会面的广泛关注。对于普通民众而言，买房可能是人生的“头等大事”，掏空多年的积蓄再加上贷款只为了能够拥有一套属于自己的房子。而期房如果一旦烂尾，业主就将会面临房子拿不到、住不了，却还要继续偿还贷款的风险。这样的风险显然是普通民众难以承受的损失。

那么，从法律层面来说，期房烂尾的风险必须都由购房者来承担吗？从这个案例入手，可以将其中的法律关系剖析一二。

从最浅层的法律基础来说，购房者、开发商和银行三者之间存在两个相对独立的法律关系。一是购房者与银行之间的借贷关系，另一个则是购房者与开发商之间的商品房买卖关系。通常在这样相对独立的法律关系中，开发商对购房者的违约不能够作为购房者对银行违约的免责事由。购房者只能根据借贷合同履行对银行的给付义务，再对开发商追究商品房买卖合同的违约责任。

但是对于购房者来说，这样的处理方式显然是有失公平的。购房者作为相对无过错方，既要承担偿还贷款和违约的压力，又要承担诉讼成本向开发商追击违约责任。然而项目既已烂尾，开发商往往本身就面临着大量债务甚至破产的风险。就算购房者能够获得胜诉的结果，执行又将成为漫漫维权路上的另一难点。

笔者认为，在贷款购买商品房的过程中，借贷关系和买卖关系是紧密相连、存在明显因果关系的。购房者贷款的合同目的在于购买商品房。而在期房烂尾后，购房者贷款合同的合同目的也无法实现。若商品房买卖合同和接待合同都因合同目的无法实现而解除，应由出卖人（开发商）将收取的购房贷款本金及利息返还被借款人（贷款银行）和买受人（购房者），而买受人不负有返还义务。

另外一方面，在开发商、银行和购房者三者中，虽然商品房买卖合同和借款合同是双重法律关系，但是因开发商违约不能交房才导致各方合同解除。然而开发商作为过错方实际占有使用购房者支付的首付款及银行的按揭贷款；银行依据合同约定既享有抵押权，又同时享有对开发商、购房者的债权；购房者未取得房屋，却既支付了首付款，又需偿还按揭贷款。若按合同约定的权利义务关系处理，则在购房者对合同解除无过错的情况下，仍要求其对剩余贷款承担还款责任，明显不合理地加重了其负担，各方权利义务失衡，有违公平原则。而本案例中最高院就是遵循这一原则维持了一审的判决。

最后，商品房烂尾，看似是单纯的合同法律纠纷，实际上背后内含错综复杂的成因。而楼市问题又与社会民生息息相关，集体停贷实属普通民众的无奈之举。笔者建议在相关问题的处理上，不宜过于抱令守律，对购房者太过苛责。而购房者擅自停贷的行为也可能会导致违约、失信等法律风险。各方应当在理性和互相理解的基础上厘清背后的因果关系，合理妥善地进行责任划分。