物业服务合同纠纷中的常见抗辩理由

案情摘要

好生活物业公司自2015年起即为山水小区提供物业服务。李某系该小区的商铺区业主，拥有约1000平米商铺。因不满物业公司服务质量，李某自2016年便不再缴纳物业服务费用。多次协商无果后，好生活公司将李某告上法庭，要求支付物业费用并支付滞纳金。后双方在法庭主持下达成和解。

律师析法

近年来，物业服务企业与业主之间的摩擦不断，随之而来的物业服务合同纠纷呈逐年上涨的趋势。通过诉讼程序催缴物业服务费也成了物业服务企业的常用维权手段，而作为被告的业主一般都会依据自己的实际情况提出各种抗辩理由，以达到不交或者少交物业服务费的目的。现对实务审判中业主常见的五类抗辩理由及根据简要梳理，以助于各方当事人合法理性维权，促进物业服务合同纠纷的有效解决。

（一）物业服务质量不到位

根据《物业管理条例》第二条 “本条例所称的物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动”之规定，物业服务企业最基本的服务内容是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，并维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序。

依据民事诉讼“谁主张、谁举证”的基本原则，举证证明物业服务质量不到位的责任一般由业主承担。如果确有证据证明物业服务企业的服务质量存在不到位的事实，法院会依据服务质量存在问题的程度对物业费作出相应的核减。但在实务审判中，业主能够提供完整的证据以证实物业服务质量不到位的案件寥寥无几，大多数案件中的业主由于取证困难或自身法律意识淡薄导致举证不能，最终败诉。

（二）非前期物业服务合同当事人

《物业管理条例》第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。所以，业主以自己不是前期物业服务合同当事人作为拒交物业服务费的抗辩理由将不会获得法院的支持。

未享受相关物业服务

依据《物业管理条例》的规定，物业服务企业负责对小区内的共有设施和相关设备进行维护、保养和修理，对小区绿地、道路等进行卫生保洁，对小区内的交通状况以及生活安全进行管理和防范，同时积极配合有关部门做好小区内的公共秩序维护及相关知识的宣传普及工作。因而，物业服务企业提供的服务是针对建筑物共有部分，具有综合性、公益性，无论业主是否在小区内居住，物业服务公司都已经履行了其义务。所以，业主以未享受相关物业服务作为拒交物业服务费的抗辩理由将不会获得法院的支持。

（四）未尽到安全保障义务造成业主财产损失

依据民事诉讼“谁主张、谁举证”的基本原则，业主应对物业服务企业未尽到安全保障义务的事实进行举证。这些事实主要主要包括物业服务公司是否安排保安对小区进行连续巡逻、是否安置必要的小区周边监视装置、是否实行门卫登记制度、对于进出小区的人员和车辆进行必要的登记、询问等。如果业主确有证据证明物业服务企业未尽到安全保障义务造成其财产损失，法院依法予以核减或免除。

（五）超过诉讼时效

在实务审判中，物业服务企业会提交自己催缴物业费的证据，如物业费催缴通知书等各种催缴证明，以证明存在诉讼时效中断的情形，其要求业主支付物业费的请求没有超过诉讼时效。如果物业服务企业未能提供诉讼时效中断的证据，鉴于物业服务的连续性，法院一般会支持从物业服务企业起诉之日起往前推算三年期间的物业服务费。