附有违法建筑且与不动产登记的权利状态不一致的房屋买卖合同的效力认定

【案情简介】

2008年10月7日，丁某与石某签订房屋买卖合同，约定丁某受让石某名下的涉讼房屋及该房屋占用范围内的土地使用权，转让价款共计5600万元；石某应于2008年12月18日前腾出该房屋并通知丁某进行验收交接；2008年11月8日前，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。石某如未按约定的期限将上述房屋交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给原告，应当向原告支付违约金。上述合同签订后，原告依约向被告支付首期房款2100万元，第二期房款3500万元于双方办理过户后支付。后因涉讼房屋附有违法建筑，房地产交易中心不予办理过户登记。故丁某起诉石某要求拆除违法建筑，恢复原状，办理过户手续并支付违约金。

原告丁某认为其与被告石某签订的房屋买卖合同合法有效，石某因房屋附有违章建筑而无法办理过户手续构成违约，应承担相应的法律责任。被告石某称涉讼房屋系其前妻在未征得其同意，且未办理审批手续的情况下进行改建而成，原建筑已经灭失。其在不知道违法建筑不能买卖的情况下与原告签订房屋买卖合同。因现存的是违法建筑，房屋买卖合同应属无效，故不同意原告的诉请，并反诉请求确认合同无效。对于被告的反诉，原告认为涉讼房屋恢复原状即可履行，而且即便不能履行，也不能以此认定合同无效。

【争议焦点】

1.原被告签订的房屋买卖合同是否有效？

2.原被告签订的房屋买卖合同能否继续履行？

3.如何认定被告石某的违约责任？

【法院判决】

一审法院判决：

一、被告将涉讼房屋交付原告；

二、被告支付原告逾期交房违约金；

三、被告应于原告将涉讼房屋恢复至产权登记状态且行政机关撤销上述房屋房地产转移登记限制后协助原告办理上述房屋的房地产权变更登记手续；

四、原告支付被告剩余购房款。

二审法院判决：

驳回上诉，维持原判。

【案例评析】

原、被告签订房屋买卖合同时，虽然房屋现状已与登记信息不一致，但双方在合同中记载的仍是登记房屋状况，且被告石某未举证证明其于签订买卖合同时，已将涉讼房屋现状与登记信息不符的事实如实告知原告丁某。原告对于纠纷的发生没有过错，应属善意信赖不动产登记信息的合同当事人，法律应当保护其信赖利益。房屋行政主管部门对未经审批改建、重建的房屋，可因现实状况与不动产登记簿记载的状况不一致，将其认定为附有违法建筑并结构相连的房屋并限制交易，房屋因附有违法建筑而无法过户属合同履行范畴，不因此影响合同的效力。原、被告签订的房屋买卖合同成立时生效，未办理物权登记，不影响合同效力。因此，不能因涉讼房屋过户存在障碍就否认其买卖合同的有效性。合同只要不具备《合同法》第五十二条的无效情形，就应为有效。

行政机关对涉讼房屋的权利转移作出限制，但物权未灭失，不能就此认定买卖合同法律上或事实上履行不能。被告石某明知涉讼房屋附有违法建筑仍予出售，应依诚实信用原则全面履行合同义务；对于涉讼房屋存在的违法状态，应自行采取相应措施予以消除后交付原告。经法院释明，原告丁某同意被告按现状交付房屋，并自愿替代被告承担恢复原状的义务，原告的意思表示不违反法律、行政法规的禁止性规定，法院予以准许。被告应于原告恢复原状、通过行政机关审查认可并撤销交易限制后再协助原告办理产权手续。

现被告石某未能按合同约定向原告丁某交付涉讼房屋，应承担相应的违约责任。涉讼房屋被行政机关限制办理产权转移登记，原告明知此风险仍选择继续履行合同并自愿承担恢复原状的义务，因此被告能否实现权利交付取决于涉讼房屋恢复状况及行政机关行政审查的限制，故被告逾期交房的违约责任应计算至实际交付房屋时止。