浅析农村宅基地房屋转让合同的有效性

【案例】

2002年4月29日，李文和、王秀容（甲方）与黄玲以及黄仕琳、周军（乙方）签订了《关于以房屋抵还借款的协议》，约定甲方自愿将坐落在四川省仪陇县自建砖混结构的楼房划出约260平方米给乙方作偿还6万元借款。2002年8月2日，四川省仪陇县新政镇大东村民委员会在该协议上盖章，并签属实。

2007年因四川省仪陇县将大东村的房屋纳入规划拆迁范围，2008年5月19日，四川省仪陇县新县城建设指挥部与黄玲等3人签订了《仪陇县城市规划区房屋拆迁产权调换协议书》，同时黄玲等三人获取了四川省仪陇县新县城建设指挥部松海路还房安置区拆房顺序号0204。

因仪陇县政府发现黄玲和李文和有违规行为，于2012年8月20日，四川省仪陇县县城建设指挥部（甲方）与李文和（乙方）签订了《仪陇县城市规划区房屋拆迁产权调换协议书的补充协议》，因原拆迁协议涉及违规交易，现乙方同意自行解除与第三方的买卖关系，并同意放弃安置还房，第三方与甲方签订的原拆迁协议作废，如乙方与第三人解除买卖协议有困难的，可由乙方向甲方申请，甲方协助乙方与第三人解除买卖关系。协议签订后，李文和与黄玲至今未解除《关于以房屋抵还借款的协议》。

2013年11月15日，四川省仪陇县县城建设指挥部对李文和进行了安置还房，李文和在《松海路安置还房结算单》上签字。

另，黄玲不是四川省仪陇县新政镇大东村村民。李文和与黄仕琳、周军解除了《关于以房屋抵还借款的协议》中关于黄仕琳和周军的权利义务。

四川省南充市中级人民法院认为，黄玲不是四川省仪陇县新政镇大东村村民，李文和与其签订《关于以房屋抵还借款协议》系向集体经济组织以外的人员转让农村住房和宅基地，因其违反了集体经济组织的成员权属性，故黄玲取得该房屋的行为不合法。其与仪陇县政府签订的《仪陇县城市规划区房屋拆迁产权调换协议书》主体资格不合法，该产权调换协议无效。黄玲要求仪陇县政府履行该协议的主张，该院不予支持。据此，四川省南充市中级人民法院作出（2015）南行初字第35号行政判决，驳回黄玲的诉讼请求。黄玲不服上述一审行政判决，向四川省高级人民法院提起上诉。四川省高级人民法院二审判决驳回上诉，维持一审判决。

黄玲向最高人民法院提出再审申请，请求:撤销一、二审行政判决，依法改判要求仪陇县政府依约履行房屋征收补偿协议。最高人民法院认为，本案的审查重点系黄玲请求仪陇县政府履行的房屋拆迁产权调换协议的合法性问题。根据我国法律法规的有关规定，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同一般应认定为无效。根据本案已查明的事实，黄玲并非四川省仪陇县村民，其与该村村民签订的《关于以房屋抵还借款的协议》，违反了法律法规的规定，应当认定为无效。黄玲基于《关于以房屋抵还借款的协议》而与四川省仪陇县新县城建设指挥部签订的《仪陇县城市规划区房屋拆迁产权调换协议书》因缺乏合法的前提基础，故亦应归于无效。黄玲请求仪陇县政府依约履行房屋征收补偿协议，一审判决驳回其诉讼请求，二审维持一审判决，并无不当。故驳回黄玲的再审申请。

【法律分析】

对于集体经济组织成员将宅基地房屋出售给非集体经济组织成员的情形，司法实务中多数裁判认为，对宅基地房屋的处分必然涉及农村宅基地使用权的转让，而宅基地使用权具有较强的福利属性，系集体经济组织提供给成员使用，不能由非集体经济组织成员取得，故将宅基地房屋转让给非集体经济组织成员，违反法律强制性规定，应认定无效。司法裁判往往会引用以下法条:《物权法》第53条：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”《土地管理法》第62条：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准……农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”。上述司法观点在《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》（以下简称“八民纪要”）中得以明确，即在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效。

综上，本案中李文和、王秀容（甲方）与黄玲以及黄仕琳、周军（乙方）签订的《关于以房屋抵还借款的协议》属于出售给本集体经济组织以外的个人，该协议一般应认定为无效。而黄玲基于该协议而与征收部门签订的房屋征收补偿协议因缺乏合法的前提基础，故亦应归于无效。