买房不具备购房资格导致商品房买卖合同无法履行，是否需要承担违约责任？

案情简介

2016年8月，赵某因购买系争房屋与某置业公司因签订《认购协议》一份，并支付定金50万元。2016年9月双方签订《商品房买卖合同》，对系争房屋的价格、付款方式、交房时间等进行了约定，此外合同中约定买方在签订本合同前已知晓当地的房管部门的限购政策，并确认符合购买商品房的条件，因此导致合同无法履行的，由买方自行承担责任。后赵某在购房之前未在当地连续缴纳5年社保而不具备购房资格，导致无法在合同约定的时间内办理过户。置业公司遂以此为由发函解除双方签订的《商品房买卖合同》，并没收赵某50万元定金。赵某同意解除合同，但其认为在签订《认购书》、《商品房买卖合同》时其并未向置业公司隐瞒真实情况，置业公司明知其社保缴纳不足5年的事实，但仍与其签订合同，存在明显的过错，理应承担责任。赵某向法院提起诉讼，要求置业公司退还其已支付的50万元定金。置业公司认为因为赵某购房资格问题导致合同无法履行，应由赵某承担违约责任，置业公司有权解除合同并没收50万元定金。

争议焦点

1.赵某在不具备购房资格的情况下与置业公司签署房屋买卖合同，后买卖合同因其不具备购房资格而无法履行，赵某是否承担违约责任？

2.商品房买卖合同中约定赵某知悉限购政策，确认具备购房资格，是否能免除置业公司审查买方购房资格的责任？

法院判决

法院经审理认为赵某和置业公司对合同履行均未尽到审慎的义务，判决置业公司归还50万元定金给赵某。

律师解析

《商品房买卖合同》中虽然约定了买方知悉当地的限购政策，并确认具备购房资格。买方承诺因不具备购房资格致使合同无法履行的，由其自行承担责任。但这类约定并不能排除置业公司在本案中作为系争房屋卖方的审查义务，置业公司作为专业房地产公司，理应比买方更熟知当地房管部门关于商品房住宅限购政策的相关规定，并具有判断买方是否具备购房资格的能力。置业公司在明知赵某不具备购房资格且可能在较长一段时间内均无法具备购房资格的情况下，仍与其签署《商品房买卖合同》，并收取定金的行为，明显不当。由于双方均未尽到审慎的义务，在赵某不具备购房资格的情况下，仍然签署《认购协议》、《商品房买卖合同》，后又因购房资格造成合同无法继续履行，赵某与置业公司均负有责任，置业公司无权没收赵某的50万元定金。双方均同意解除合同，故置业公司应退还赵某支付的50万元定金。