为避税做低房价的买卖合同，有效吗？

【裁判要点】

二手房买卖活动中，买卖双方为了避税，在签订买卖合同时往往会做低房价，以达到少缴甚至不缴税的非法目的。为避税签订的做低交易房产价格的条款是对国家税收权益的一种侵害，根据《合同法》第52条的规定，此类条款属于无效条款，自始不发生效力。但是，值得注意的是，部分条款的无效不影响整个买卖合同的效力，且房屋交易行为确属买卖双方真实意思下达成的合意，因此房屋买卖合同是合法有效的。在实务中，为了促进交易的安全和稳定，为了促进经济发展，对于此类案件，法院一般对整个房屋买卖合同仍然认定有效，对该避税条款认定无效，在实际交易中应按照当事人真实的意思表示履行合同。下面通过一个案例来具体讲述。

【基本案情】

2010年3月11日被告赖某、邹某作为出售方，原告陈某、冯某作为买受方与居间方A房地产经纪事务所三方签订了《房地产买卖居间协议》，原告向被告求购上海市某房屋，总价202万元，此为被告的净到手价；买卖双方的交易税费、居间佣金均由原告承担。

2010年3月18日，买卖双方签订了《上海市房地产买卖合同》，双方在合同中约定房地产转让价为155万元。同日，冯某通过银行转账方式将62万元房款转入赖某的银行账户内，赖某出具收条；同日，冯某又向赖某的银行账户转入47.94万元，赖某出具收条，内容是：“兹收到买方冯先生支付的人民币47.94万元，此款为冯某因购买涉案房屋中，卖方实际售价为202万元做低为155万元的差价和冯某在交易中应付的个税差价的款项。此款不包括在买卖合同的约定价款中。另外，由于做低房价，闵行区房地产交易中心不予通过而造成交易中断及产生的法律责任和其他税费增加，均由买方冯某承担。卖方所收取的购房定金10万元将不予退还。”

4月15日，双方至闵行区房地产交易中心办理过户手续，经交易中心核价，核定的房产最低价为168万元，遂拒绝以买卖合同中155万元房价办理相关税款缴纳和过户手续。此后，买方要求以202万元房价进行交易，而卖方则认为买方做低房价逃避交易税费，应承担造成不能办理过户的相关责任，拒绝再行配合买方重新办理过户手续。

【原告诉称】

原告作为买方同意按照实际成交价202万元办理过户手续，并承担全部交易税费，然而被告拒绝办理。现要求被告继续履行合同，配合办理过户手续；同时要求被告支付逾期办理的违约金。

【被告辩称】

由于合同做低了房价，而房地产交易中心认为同类房产的最低交易价应当是168万元或者要求买卖双方提供房产评估报告，否则拒绝按此交易价办理过户手续。因此，原告提出按168万元进行交易，被告表示这种行为仍然是做低房价，故拒绝办理过户手续。原合同已不可能继续履行，若要继续交易，则需要双方重新协商。现不同意原告的诉请。

【裁判】

法院经审理认为，赖某、邹某作为出售方与陈某、冯某作为受让方就涉案房屋的买卖已达成合意，即出售方以202万元净到手价出售涉案房屋，交易中双方应缴的所有税费均由受让方承担。买卖双方所签订的《上海市房地产买卖合同》中约定房价155万元，确属做低房价，为规避税费。规避税费的受益者是受让方陈某和冯某，然赖某、邹某作为出售方明知做低房价但仍与受让方签署了该买卖合同，双方对于4月15日未能顺利办理过户手续均有过错。虽然买卖双方签订的《上海市房地产买卖合同》中约定了虚假的房价，但双方就202万元房价进行交易的意思表示是真实的，故买卖双方在2010年4月15日向房地产交易中心以155万元房价进行过户未果的情况下，双方应当按真实的交易价格即202万元进行交易。现陈某、冯某要求赖某、邹某按202万元的房价继续交易，协助办理过户手续的请求，法院予以支持。但陈某、冯某要求对方承担违约责任，偿付违约金的请求，鉴于双方对做低房价均负有责任，因此该请求法院不予支持。

此外，在2010年3月18日的479400元的收据中注明如果“做低房价导致房地产交易中心审核不通过造成交易中断、和其他税费增加，均由买方承担”的约定，该约定并未表示如房地产交易中心对买卖合同审核不予通过则该合同解除，反而恰恰说明“交易中断”并非终止，税费增加也就意味着按正常的交易价格而非155万元的价格进行交易所产生的税费由买方承担，该约定的基础是双方按正常房价继续交易。

最后，法院判决陈某、冯某与赖某、邹某就涉案房屋买卖继续以人民币202万元的价格进行交易;赖某、邹某协助陈某、冯某办理涉案房屋的产权过户手续。

【评析】

我国《合同法》第52条明确规定，有以下情形的，合同无效：

（1）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；

（2）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；

（3）以合法形式掩盖非法目的；

（4）损害社会公共利益；

（5）违反法律、行政法规的强制性规定。

本案中，避税行为属于第一种损害国家利益的行为。同时，《合同法》第56条又规定：“……合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”本案中双方的交易行为本身是合法的，是当事人真实意思的合意，避税条款认定无效后不影响合同其他条款的效力。也就是说，当事人双方签订的房屋买卖合同是有效的，但是其中的避税条款是虚假的意思表示且侵害了国家的利益，应当认定为无效，应判定按照当事人真实的意思表示进行交易。