房屋公证赠与合同在《合同法》实施前后的效力分析

笔者在办理的一件执行案件中，涉及到被执行人签订的房屋赠与合同的效力认定问题。此前，亦有客户咨询如何使房屋赠与有效，避免被撤销赠与的风险。笔者在研究过程中发现，赠与合同在法理上更偏向于实践性合同，诺成合同属例外情形。下面通过一个案例来分析下，房屋公证赠与合同在《合同法》实施前后的效力认定。

【案例】

甲、乙于1997年1月1日签订《赠与合同》并在某公证机关公证，约定：“1、甲自愿将名下房屋赠与乙，乙表示接受；2、本赠与合同经公证，并在办妥房屋过户登记手续后成立。”公证机关于次月出具了《公证书》。甲2000年10月2日报死亡，乙至今未办理房屋过户手续。乙表示该《赠与合同》第二条并非甲乙之合意，而是由公证机关自行添加。

【分析】

首先，现行《合同法》（1999.10.1实施）第86条规定了赠与合同的任意撤销与限制，经过公证的赠与合同，赠与人不享有任意撤销权。但本案例中《赠与合同》签订的时间是在《合同法》实施之前，且《赠与合同》第二条明确表示，本赠与合同经公证并办妥房屋过户登记手续后成立。根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第一条的规定：“合同法实施以前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，除本解释另有规定以外，适用当时的法律规定，当时法律没有规定的，可以适用合同法的有关规定。”故，该《赠与合同》成立与否是本案的关键。一般地说，非要式合同自承诺生效时成立。要式合同，其成立时间为完成特定手续的时间。但是，法律有特别规定或当事人有特别约定的，应从其规定或者约定。换言之，如果当事人对于合同成立的时间有特别约定，则从其约定，本案属于有特别约定之情形。

其次，由于本《赠与合同》并未成立，应适用当时的法律规定，即最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》（1988.4.2实施，部分失效）第一百二十八条的规定，“公民之间赠与关系的成立，以赠与物的交付为准。赠与房屋，如根据书面赠与合同办理了过户手续的，应当认定赠与关系成立；未办理过户手续，但赠与人根据书面赠与合同已将产权证书交与受赠人，受赠人根据赠与合同已占有、使用该房屋的，可以认定赠与有效，但应令其补办过户手续。”根据该条款，若未办理过户登记，则需要符合三个条件：1、签订书面《赠与合同》；2、赠与人将产权证交付受赠人；3、受赠人占有、使用该房屋。

最后，《赠与合同》第二条“本赠与合同经公证，并在办妥房屋过户登记手续后成立”系根据当时的法律规范、相关行政机关文件规定而纳入其制作的书面赠与合同文本中，公证机关增加该条款后即告知甲乙双方应及时办理房屋过户手续。退一步讲，即便没有该条款，根据《民通意见（试行）》128条款亦可看出，赠与合同被作为实践合同，只有赠与物交付的，赠与关系才成立并有效，未交付赠与物的，赠与关系不成立，受赠人亦不得依据赠与合同主张强制履行。

【法理提示】

现行法律体系下，若签订房屋赠与合同（不附随义务）已办理公证的，则赠与人不享有任意撤销权，受赠人可主张强制履行合同。若公证书中的赠与有附随义务，受赠人未履行附随义务，赠与人可依据《合同法》192条行使法定撤销权。而在《合同法》实施之前的房屋赠与更注重实践性，需要已办理过户手续或符合三个条件（1、签订书面《赠与合同》；2、赠与人将产权证交付受赠人；3、受赠人占有、使用该房屋），受赠人才可要求强制履行赠与合同。