某房地产公司与杨某商品房销售合同纠纷案

【案情简介】

2007年6月27日，某房地产公司与杨某签订《商品房买卖合同》，双方约定某房地产公司将53间商品房出售给杨某，总价为340万元，合同签订当日付清。某房地产公司应当于8月30日前，交付验收合格的商品房。合同签订当日，杨某即向某房地产公司付清340万元购房款，某房地产公司向杨某开出了《销售不动产统一发票》，但该发票由某房地产公司持有。第二日，双方对销售的53间商品房进行了备案登记，房产局出具了《商品房备案证明》。之后，某房地产公司未按约定交付房屋，杨某起诉至法院请求确认双方签订的《商品房买卖合同》有效，某房地产公司交付房屋。

对此，某房地产公司答辩称，双方当事人之间不存在商品房买卖合同关系，双方实际上是民间借贷关系，商品房买卖合同只是民间借贷关系中的担保环节。

【法院裁判与理由】

一审法院认为，双方之间是商品房买卖关系，主体上，某房地产公司为房地产开发企业，杨某为自然人，从双方签订的《商品房买卖合同》约定的内容看，某房地产公司将53间商品房出售给杨某，约定明确，没有关于借款用商品房做抵押的内容。某房地产公司向杨某开具了《销售不动产统一发票》，某房地产公司是向杨某出售商品房，而不是用商品房作为借款的担保。《商品房备案证明》并无商品房作为借款抵押登记的内容。某房地产公司主张双方实际上是民间借贷关系，但并没有提供双方之间签订的《借款合同》，无法证明双方之间存在借贷关系。因此，一审法院判决确认《商品房买卖合同》有效，某房地产公司应按约将53件商品房交付给杨某。

某房地产公司不服一审判决，向二审法院上诉称，一审法院认定的事实有误，采信证据不当，请求二审法院依法改判，驳回杨某的诉讼请求。案涉法律关系不是商品房买卖合同关系，而是民间借贷关系。双方确实签订了《商品房买卖合同》，但是真实的意思表示、真实目的都是借贷，也是按借贷关系互相履行义务的。某房地产公司开发的商品房尚未办理产权证，无法办理抵押，故采取签订《商品房买卖合同》并到房地管理局备案的办法，达到类似抵押的目的。二审过程中，某房地产公司提出，杨某并没有向其支付340万元购房款，而是将款直接支付给严某等五人。该款性质为借款。杨某也承认合同签订当日按照某房地产公司工作人员的指示，将购房款存到了某房地产公司债权人严某等人的账户上，用于归还某房地产公司的欠款。此外，2007年6月28日至2007年12月18日期间，某房地产公司、某百货公司、罗某及李某分九次向杨某三个不同的银行账户汇款共计61.1万元。二审法院将争议焦点归纳为双方当事人之间的法律关系是商品房买卖合同关系还是民间借贷关系。2007年6月27日某房地产公司与杨某签订的《商品房买卖合同》，缔约双方均具有主体资格，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，并办理了商品房备案登记，应当认定合法有效，当事人应当按照合同的约定履行。某房地产公司的抗辩理由是认为双方真实的意思表示是借贷，签订《商品房买卖合同》并办理备案登记手续只是想达到类似抵押的效果，抗辩理由的实质是当事人签订合同的真实意思与《商品房买卖合同》上载明的交易内容不一致，形式为商品房买卖实质上为借款抵押。某房地产公司为证明自己的主张提供了一系列的证据，如作废的《销售不动产统一发票》，五位某房地产公司债权人收到340万元还款的收据，某房地产公司及李某等向杨某账户汇入61.1万元的凭证等，证明某房地产有限公司与杨某之间是民间借贷关系，杨某收取相应的利息。二审法院认为某房地产公司虽然提供了相关证据，但是缺失了能直接反映借贷关系存在的借款合同，在杨某不认可借贷关系的情况下，没有借款合同的佐证，对借款数额、借款期限、借款利率等借贷关系的基础事实无从查实，分别出自某房地产公司、李某等四个账户的九笔汇款无法确认为某房地产公司向杨某支付的利息。对某房地产公司主张的借款事实无法予以认定。因此，二审法院维持一审判决，驳回了某房地产公司的上诉。

某房地产有限公司不服二审判决，申请再审。再审法院查明，2007年2月7日某房地产公司与严某、吴某、童某、钟某签订《借款合同》，约定向四人借款200万元，期限至2007年4月6日。某房地产公司与四人签订合同，向其出售11间商品房并办理了备案登记，2007年4月25日，某房地产公司与林某签订《借款合同》，约定向林某借款110万元，借款期限自2007年4月25日至2007年6月24日，某房地产公司为此将34件商品房销售给林某并办理了备案登记。2007年5月28日，某房地产公司又与林某签订《借款合同》，向林某借款30万元，期限至2007年5月28日至2007年7月27日，某房地产公司将6件商品房销售给林某并办理了备案登记。本案中，某房地产公司与杨某签订《商品房买卖合同》所涉房屋，即为某房地产公司原来向严某等五人出售的房屋。某房地产公司与杨某签订合同后将严某等五人的备案登记撤销，并于2007年6月28日申请将杨某作为购房者登记备案。杨某对于某房地产公司所主张的于2007年6月28日至2007年12月18日之间，分九次汇入账户的61.1万元并非利息，对于款项的性质以商业秘密为由拒绝说明，再审法院要求杨某说明款项性质，不能说明可能导致对其不利的后果，但杨某仍未说明收取原因及性质。再审法院认为某房地产公司关于61.1万元为其向杨某借款340万元而支付利息的观点具有更高的可信度。根据已经查明的事实，某房地产公司急于从杨某手中得到340万元，是因为其向严某等五人所借债务已届清偿期，某房地产公司必须按时清偿，避免严某等五名债权人以总价340万取得案涉商品房的所有权。因此，不惜采取新账还旧账的办法，向杨某借款。某房地产公司的真实意图是向杨某借款而非以340万元的总价向其出售商品房。杨某与某房地产公司签订的《商品房买卖合同》所涉房屋正是某房地产有限公司向严某等五人借款340万元而以签订《商品房买卖合同》的方式提供担保的房屋。要将所涉房屋备案到杨某名下，需首先申请撤销原来严某等人名下的备案登记。杨某应该知晓某房地产公司以签订《商品房买卖合同》、办理商品房备案登记的方式进行担保的情况。再审法院认为争议焦点仍然是某房地产公司与杨某之间是借贷关系还是商品房买卖关系。当事人之间是否存在借贷关系，书面合同并非不可缺少的要件。确认双方当事人就借贷问题达成了合意且出借方已经实际将款项交付给借款方，即可认定债权债务关系成立。杨某向某房地产公司支付340万元并收取利息的行为，足以认定双方之间成立了债权债务关系。某房地产有限公司从杨某处取得340万元的真实意思是融资还款，与杨某签订《商品房买卖合同》的目的是为了担保债务的履行，双方签订《商品房买卖合同》并办理备案登记的行为应认定为非典型的担保方式。既然属于担保，应遵循物权法有关禁止流质的原则，在债权人实现担保物权时，对设定的担保财产，应当以拍卖或者变卖的方式受偿。杨某请求直接取得案涉商品房所有权的主张违反《中华人民共和国物权法》关于禁止流质的规定，不应予以支持。再审法院纠正一、二审判决，驳回了杨某的诉讼请求。