某置业公司诉杨某商品房预售合同纠纷案

案情简介：

2013年1月18日，被告某置业公司与原告杨某签订商品房预售合同，合同约定：由杨某购买该置业公司开发的楼房一套（以下简称“该房屋”），购买款总额人民币513384元；杨某应于签约当天支付购房款首付款193384元，并应于2012年12月23日前将贷款32万元支付给该置业公司；付款逾期超过30日的，则置业公司有权解除合同，并收取杨某总房款10%的违约金。

签约当天，某置业公司曾邀请贷款银行到签约现场提供服务，杨某也咨询了贷款的相关问题，并付清了首付款；后续杨某也曾自行或通过置业顾问向贷款银行提供了部分贷款资料，但贷款银行一直未正式受理该业务，也未就杨某提供的贷款资料向杨某出具任何接收凭证。2013年1月15日及2013年3月29日，该置业公司向杨某分别发了催办函，要求杨某尽快办理贷款手续。但直到2013年9月17日杨某仍未办理。为此，置业公司向杨某发送了解约通知并将杨某诉至法院，要求法院判令解除购房合同并由杨某向该置业公司支付总房款10%的违约金。

杨某辩称，该置业公司起诉与事实完全不符，其已经提供了办理贷款的手续，没有办理好贷款不是杨某原因造成。

法院裁判：

一审法院认为，某置业公司、杨某于2013年1月18日签订的《商品房预售合同》，是双方的真实意思表示，双方均应依约履行。到银行办理贷款需要置业公司、杨某双方互相配合，而置业公司、杨某双方对未办理完毕贷款手续原因问题互相推诿，但双方均未提供证据证明自己的主张，故该置业公司以杨某未办理贷款为由，要求杨某支付总房款10%的违约金51338.4元，证据不足，本院不予支持。在该置业公司多次通知杨某要求其缴纳尚欠房款的情况下，杨某至今不履行，其行为明确表示不再履行合同，故该置业公司要求解除2013年1月18日原、杨某双方签订的商品房预售合同，本院予以支持。一审法院判令解除《商品房预售合同》，置业公司返还杨某支付的全部购房款，驳回某置业公司的其他诉讼请求。

二审法院认为，本案中，因买受人杨某未能订立商品房担保贷款合同导致商品房买卖合同不能继续履行，上诉人该置业公司要求解除合同，原审予以支持并无不当，本院予以维持。至于合同解除后果的处理，应综合考虑本案实际。首先，办理贷款手续的义务方是杨某，杨某应承担其已向银行提交相关贷款手续的举证责任，但其并未提交有效证据证明。且该置业公司与杨某约定了办不下贷款手续后付款方式自动变更，因此，杨某在本案中存在违约行为。其次，鉴于杨某办理贷款手续需要该置业公司的配合，而该置业公司亦未提交有效证据证明其履行了积极配合的义务，亦应承担一定的责任。再次，杨某已向该置业公司支付了首付款，而合同解除后该首付款的利息也应一并处理。故，综合考虑本案实际，本院认定合同解除的后果以该置业公司返还杨某预交的购房款193384元为宜，故对该置业公司要求杨某支付违约金51338.4元的上诉请求，本院不予支持。故判决：驳回上诉，维持原判。

律师评析：

在因商品房按揭所引起的纠纷案件中，房地产开发企业需就因购房人原因导致按揭贷款手续未能办理承担相应的举证责任。

本案系一则因为未能签订贷款合同导致解除商品房买卖合同的典型案例。案件的关键问题是解除购房合同的法律依据、举证责任分配及相应的法律后果，现逐一评析如下：

1、举证责任分配

在商品房按揭纠纷案件中，由于房地产开发企业与贷款银行之间存在合作关系，举证能力相对较强。因此，人民法院在审查房地产开发企业提供的银行证明材料及分配举证责任时，对于房地产开发企业提出了更为严格的标准和要求。而房地产开发企业为了在未来纠纷案件处理时，尽量削弱或消除举证责任分配可能带来的不利影响，应在签订的购房合同中更为明确和详细地约定双方在办理贷款手续过程中的义务，并通过过程中与银行及购房人的往来函件固定事实。本案中，由于置业公司无法提供相应证据证明杨某就贷款办理存在过错或置业公司无过错，故法院无法对杨某就贷款合同未能缔结的过错进行认定。但考虑到支付购房款是购房人的主要合同义务，而办理按揭贷款仅系支付房款的一种方式；在购房合同已经明确若无法办理贷款则付款方式自动变更的情况下，从尊重双方当事人意思自治的原则出发，应认定杨某存在迟延支付的违约行为，并判令杨某承担相应的违约责任。

2、解除购房合同的法律依据

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第23条规定：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。”根据该条规定，对于未能缔结贷款合同无过错的一方，可以以按揭贷款合同未能缔结为由而要求解除购房合同。

而本案中，双方均未能提供机房对贷款合同未能签订并无过错的证据，所以法院并未直接援引上述司法解释的规定对本案作出裁判。在置业公司提出解除合同而杨某同意解除的情况下，法院当然可以判令解除购房合同；但对于购房合同解除的法律依据，更多的是基于双方当事人对于解除购房合同的合意，而非基于对置业公司或杨某所提出的对购房合同单方解约权的支持。