房产交易“直更名”的法律风险不可忽视

[案例]

陈某在江苏常熟购买一套房产，但一直未交付，仅办理了网签。去年7月，陈某将房产出售给周某，两人与中介公司签订协议，周某交付陈某定金3万元。当年8月，陈某向开发商申请退房。周某再次交付陈某购房款11万元，交付开发商购房款34万元，开发商出具收据载明周某认购房屋。

此后，周某一直未能办理“直更名”手续，遂将陈某、中介公司、开发商同时告上法庭，要求陈某承担违约责任，开发商、中介公司承担连带责任。但被告三方均认为自己没有过错。开发商提出，必须先由陈某还清按揭贷款，然后才能撤销原合同。后经调解，多方达成一致：解除中介协议，周某支付中介费用1000元;陈某与开发商签订的购房合同继续履行;陈某返还周某定金及购房款14万元;开发商返还周某购房款34万元;陈某、周某、中介公司相互之间不再追究违约责任。

[分析]

一、直更名的来源与内涵

“直更名”，是针对不动产权证书尚未办理或尚未交付的新房，购房者将购房合同中的权利义务整体转让给买受方，开发商注销原合同，与买受方重新签定合同，为买卖双方省下部分过户费的一种方式。

“直接改名字、免过户费”，近年来，房地产中介频现“直更名”二手房。一些声称可以“直接改名字”的二手房均没有房产证，甚至有些还未交房，想省过户费，需要从购房合同和还未办理的房产证上做工作。在网络搜索引擎上搜索“直更名”房源，马上会显示成千上万条相关条目。除却相关的新闻，大部分是中介和个人发布的售房信息。这些“直更名”房源从低档小区到高档小区一应俱全，并且不光是住宅，不少中介公司也打出了“直更名”的售卖口号。不少房产中介从业人员表示，直更名的房源目前卖得相当不错，不光卖得便宜，还可以省下不少费用，所以比较划算。用他们的话说，类似这种房屋买卖操作起来已经相当成熟，安全性可以放心。

按照现有规定，在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前，房地产主管部门不得为其办理转让等手续；也就是说，房屋只有在取得产权证的情况下才能进行交易。然而疑似“直更名”的房源一直还存在，中介也并不将此类房源公开发布，只是对一部分淘房意向明显的客户实施面对面的私下“精准营销”。中介大多以“还未办理房产证，可直接更名，节省税费”来吸引购房者，而卖房者则通过“直接加价”或房屋买卖前后的价格差来赚取一笔费用。在中介介绍的“直更名”操作当中，卖家不仅能够免去交易产生的税收，还能赚取一些差价，因为之前买房是一个价格，但是卖房时却是另外一个价格了。而在期房阶段将房屋出售，还可以减少房屋公共维修基金、物业费等收房支出，省下一大笔钱。对于买家来说，由于大多数楼盘实行‘低开高走’的价格策略，这些“直更名”的房产的价格大多低于目前在售项目，或比售楼处剩下的房子楼层更佳，更合自己的心意。于是，很多“直更名”交易就在貌似“双方受益”的情况下产生了。

二、直更名存在的法律风险

“直更名”的过户方式看似可以绕过契税、营业税和个人所得税，有利可图，为购房者省下一笔不小的税费，但是其实际操作并不规范，存在着很大的法律风险。

第一，从法律角度讲，未依法登记领取权属证书的房产不得转让。也就是说，没有取得房产证的房源不得转让，那么这种“直更名”转让是否合法就有待商榷，买家权益很可能会因此受到损害。

第二，假设“直更名”方式不违反法律禁止性规定，买卖协议为合法有效，则“直更名”实为购房者将购房合同中的权利义务整体转让给买受方，根据我国合同法规定，此举必须取得合同相对方即房产公司的同意，否则难以完成“直更名”手续。本案中周某承担“直更名”义务并不违反法律禁止性规定，双方在买卖协议中的约定应为合法有效的，但“直更名”显然需要陈某及房产公司的配合。然而在“直更名”在实际操作过程中，由于买卖双方没有签订正式的购房合同，而“直更名”过户方式的整个流程并不能体现出是买卖交易，所以得不到法律的支持和保护，当买卖双方产生分歧不可协调、卖家和房产公司配合程度不高时，想通过法律途径解决比较困难。

第三，“直更名”过户是一种偷逃税费的行为还是一种合法避税的行为，仍有待商榷，这很可能是国家法律所不允许的。在这种买家处于弱势地位、房产相关信息可能更新不及时的情况下，买家所承担的风险还是很大的。

第四，通过所谓“直更名”过户方式购买的房屋不能办理贷款，必须一次付清房款，难以享受到国家信贷优惠政策。这对于北上广等一线城市的房屋买家是十分重要的，因为近几年一线城市房价飙升，一般的二室一厅家庭适用房都是大几百万的价位，对于现有普通家庭都会选择分期付款来购房。

[捷铭分析]

自商品房实行购房实名制后，已签订商品房买卖合同并已办理网上备案的，就不得擅自变更或者解除。已签约、备案的商品房变更或者解除合同，仅限以下三种情形：一是法律、法规、规章规定允许退房的，如《消费者权益保护法》等相关法律规定的，有资质的鉴定机构按规定程序认定的质量问题等;二是家庭成员之间因客观原因需要更名的;三是司法机关、纪检监察机关决定协助执行的。

根据我国合同法规定，“直更名”必须取得开发商同意，否则难以完成。实际操作中，购房者与开发商提出申请撤销网签购房合同的预告登记手续后，还需等待房管部门审批通过、回收作废的购房合同、撤销预告登记，然后开发商才能与新购房者签订购房合同。捷铭提醒，实际操作中，购房合同网签后，还未备案的，需要购房者和房产公司提出申请撤销网签购房合同的预告登记手续，等待房管部门审批通过后，房管部门回收作废的购房合同，撤销预告登记，然后房产公司就可以与新的购房者重新签订购房合同了，在这个时候才可以完成所谓的“直更名”。